Как сдать квартиру в аренду: 7 шагов, договор и налог 4 %

Что вы подписываете на самом деле: наём, а не аренда

В объявлениях пишут «сдам в аренду», в законе этого слова для вашего случая нет. Когда собственник пускает в квартиру человека, заключают договор найма жилого помещения: собственник становится наймодателем, жилец - нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Арендой это становится только если жильё берёт фирма, и то лишь для проживания своих людей (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Разница не в словах. Наниматель по закону может быть только гражданином (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, дом, часть квартиры (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Проходную комнату или кладовку с окном сдать внаём нельзя.

И ещё одно, что обычно узнают поздно. В договоре нужно перечислить всех, кто будет жить вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Отвечает перед вами за них он же: разбили, залили, поссорились с соседями - спрашивать будете с того, кто подписал (п. 3 ст. 677 ГК РФ). А вот на вселение несовершеннолетних детей согласие наймодателя не требуется вообще (ст. 679 ГК РФ). Запретить «с детьми» пунктом договора не получится.

Как сдать квартиру в аренду: семь шагов от объявления до первого платежа

Порядок именно такой. Люди чаще всего делают наоборот - сначала показы и жилец на пороге, потом впопыхах договор из первой ссылки в поиске.

1. Шаг 1. Решите, кому и на какой срокЧеловеку - договор найма, фирме для сотрудника - аренда. Срок по умолчанию берите 11 месяцев: почему именно так, разберём в следующем разделе. Если в договоре срок не написать совсем, он считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
2. Шаг 2. Выберите налоговый режим до первого платежаРешать нужно сейчас, а не в апреле. Самозанятость оформляется в приложении «Мой налог» за один вечер, и с первого же платежа вы платите 4 %, а не 13 %. Таблица с цифрами - ниже.
3. Шаг 3. Соберите свои документы и проверьте жильцаУ вас: паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство, согласие супруга, если квартира в общей собственности. У жильца смотрите паспорт глазами, а не фото в мессенджере, и сверяйте прописку с тем, что он рассказывает.
4. Шаг 4. Напишите объявление и назначьте показВ объявлении - факты и цена с условиями, в голове - десять вопросов на показе. Готовый запрос для нейросети на то и другое дальше в статье.
5. Шаг 5. Составьте договор с девятью пунктами, которые закон за вас не напишетКодекс закрывает только каркас. Индексация платы, запрет пересдавать, частота осмотров, депозит - это ваши пункты, и их легко забыть.
6. Шаг 6. Сделайте опись имущества, снимите счётчики, подпишите актОпись - приложение к договору, акт приёма-передачи - отдельная бумага на день заселения. Фото каждой комнаты и крупно показания счётчиков, в тот же день, с датой.
7. Шаг 7. Поставьте на календарь чек и налогСамозанятый формирует чек в приложении после каждого платежа, а налог платит не позднее 28-го числа следующего месяца (п. 3 ст. 11 закона 422-ФЗ). Один пропущенный месяц тянет за собой пени.

Шаги 4 и 5 - те, где нейросеть реально экономит вечер. Остальное руками: приложение «Мой налог», паспорт на столе, подписи на бумаге.

В ответ придут три блока. Объявление правьте под себя: нейросеть любит добавить «рядом парк» и «тихие соседи», чего она знать не может. Вопросы на показ берите как есть - там обычно есть два-три, которые сами бы не пришли в голову.

Почему договор на 11 месяцев, а не на год

Это не хитрость риелторов. Так работают две нормы кодекса.

Первая: обременение права собственности по договору найма, заключённому на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). То есть договор на год и больше идёт в Росреестр, и в выписке по вашей квартире появляется запись. Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно.

Вторая важнее. Договор на срок до одного года закон называет краткосрочным наймом, и к нему не применяются сразу несколько правил: о вселении временных жильцов, о поднайме и о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Сравните сами, как это выглядит в длинном договоре: если срок год или больше, вы обязаны не позднее чем за три месяца до конца либо предложить жильцу новый договор, либо предупредить, что отказываетесь продлевать и не будете сдавать квартиру минимум год. Не предупредили - договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Вот из-за этой автопролонгации и живут одиннадцать месяцев. Собственник с коротким договором в конце срока просто расходится с жильцом, если тот не устроил, - без уведомлений за три месяца и без обязательства держать квартиру пустой.

Оговорка: правила краткосрочного найма действуют, «если договором не предусмотрено иное». Можно своими руками вписать в договор на 11 месяцев преимущественное право нанимателя - и вернуть себе всю длинную историю. Как раз это и сделала нейросеть в моём прогоне. Подробности ниже.

Какой налог платить: три режима и цифры на 45 000 рублей в месяц

Доход от сдачи имущества облагается налогом - это прямо в перечне доходов (п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Вопрос только в том, по какой ставке. Считаю на одной квартире за 45 000 рублей в месяц: 540 000 рублей за год, жилец - частный человек, у собственника есть обычная работа.

Если у вас одна квартира и жилец - человек, выбор очевиден: самозанятость. Разница с НДФЛ - 48 600 рублей за год, это месяц платы с той же квартиры. Жилые помещения прямо разрешено сдавать на этом режиме: запрет на операции с недвижимостью сделан с исключением для аренды и найма жилья (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона 422-ФЗ). Там же отдельная строка про государственных и муниципальных служащих: им режим закрыт, кроме доходов от сдачи жилья (п. 4 ч. 2 ст. 6). То есть квартиру служащий сдавать как самозанятый может.

Где самозанятость не сработает: нежилое помещение. Гараж, кладовая, апартаменты с нежилым статусом - это не наём жилья, и 4 % к ним не применить. И второй случай: жилец - фирма, которая снимает квартиру сотруднику. Тогда ставка 6 %, а не 4 %.

Про ИП честно: для одной квартиры это дороже всего. Налог 32 400 рублей вы уменьшите на взносы вплоть до нуля, но сами взносы 57 390 рублей за 2026 год придётся заплатить, даже если квартира месяц простояла пустой. ИП имеет смысл, когда квартир несколько и доход пробивает лимит самозанятого.

Девять пунктов, которые закон за вас не напишет

Кодекс закрывает каркас: форма, срок, кто платит, кто ремонтирует. Всё остальное - ваши условия. Их и забывают. Девять пунктов, из-за которых договоры и становятся бумагой против собственника.

Проверять договор удобнее, чем писать с нуля: свой текст у вас, скорее всего, уже есть - от риелтора, из интернета или от прошлого жильца. Запрос ниже заставляет нейросеть не сочинять, а сверять.

Ответ приходит таблицей, и в ней почти всегда вылезают два-три пустых пункта. Дальше решаете вы: дописать своими словами или идти к юристу, если сумма платы серьёзная.

Что ответила бесплатная нейросеть, когда я попросил у неё договор и расчёт налога

Прогон делал 11 октября 2026 года в гостевом ГигаЧате, без регистрации и без карты. Три запроса: полный текст договора найма на 11 месяцев с моими условиями, разбор налоговых режимов с цифрами на 45 000 рублей в месяц и опись имущества с чек-листом на день заселения. Ответы пришли за 41, 32 и 38 секунд.

Начну с хорошего, потому что его больше, чем я ждал. Договор пришёл готовой структурой: предмет, срок, плата и порядок расчётов, депозит, коммунальные услуги со списком до вывоза мусора, таблица под показания счётчиков, права и обязанности, расторжение. Осмотры он сам ограничил одним разом в месяц, с предупреждением за сутки и в интервале с 10 до 20 часов - пункт, который собственники забывают чаще всего. Расчёт налогов тоже вышел точным: 13 % и 70 200 рублей, 4 % и 21 600, сроки 30 апреля и 15 июля, 28-е число для самозанятого, лимит 2,4 млн, штрафы 20 и 40 процентов, уголовный порог 2,7 млн. Я сверил каждую цифру по текстам кодексов - сходится.

Теперь то, из-за чего это нельзя подписывать как есть. Три ошибки прямо в договоре.

И четыре пропуска, каждый из которых стоит денег: индексации платы в договоре нет совсем, списка постоянно проживающих нет, запрета пересдавать нет, раздела про текущий и капитальный ремонт нет. Отдельно отмечу: я просил не ставить номера статей, если не уверен. Нейросеть не поставила ни одного - в договоре на четыре страницы нет ни одной ссылки на кодекс. Это честнее, чем выдуманная статья, но проверять нормы всё равно пришлось руками.

В налогах промахи оказались там же, где всегда - в датах и в «не знаю». Авансовые платежи по УСН она назвала по старым срокам, 25-е числа, хотя с 2023 года это 28-е число месяца после квартала (п. 7 ст. 346.21 НК РФ). Размер страховых взносов ИП за 2026 год назвала неизвестным и дала «около 50 тысяч за 2025 год», а цифры стоят прямо в кодексе: 53 658 рублей за 2025-й и 57 390 за 2026-й (п. 1.2 ст. 430 НК РФ). Про регистрацию договора вывод верный: 11 месяцев регистрировать не нужно. А обоснование хромает. Она написала, что регистрируют только нежилые помещения и здания, тогда как наём жилья на год и больше тоже идёт в Росреестр как обременение (п. 2 ст. 674 ГК РФ). И ещё одно: про штраф за несданную декларацию она не сказала ничего. Это второй штраф сверху, 5 % за каждый месяц и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Вывод для меня простой. Структуру и черновик нейросеть делает за минуту, и это честная экономия вечера. Но каждое место, где в тексте появляется срок, процент или слово «вправе», нужно открывать в кодексе самому. Не потому, что она всегда врёт, а потому, что заранее не видно, где именно.

Опись имущества и акт: как это выглядит и что собирается за минуту

Опись - приложение к договору, список того, что стоит в квартире, с состоянием на день заселения. Без неё разговор про испорченный диван сводится к «он таким и был». Третий запрос в прогоне я отдал как раз на это, и вот что получилось: таблица по комнатам - прихожая, кухня, гостиная, спальня, санузел, - больше двадцати пяти позиций, у каждой состояние проверяемыми словами и примерная стоимость. «Фасады без потёртостей, столешница без прожогов», «работает тихо, уплотнители целые», «матрас без пятен и продавов».

Стоимость в такой таблице - фантазия модели: 45 000 за шкаф и 55 000 за телевизор она взяла из воздуха. Цифры придётся править по своим чекам или хотя бы по ценам в магазине. Но каркас и формулировки состояния готовые. Переписывать не нужно.

Чек-лист на день заселения пришёл дельный: показания всех счётчиков, каждый выключатель и розетка, автоматы в щитке, напор и протечки под раковинами, короткий цикл на посудомойке и стиральной машине, все конфорки и духовка, пульты и ключи от двери и почтового ящика, уплотнители на окнах, замки и личинки, и два экземпляра акта с распечатанными фото. Два пункта оттуда я бы точно забыл - автоматы в щитке и ключ от почтового ящика.

Акт приёма-передачи - отдельная бумага, а не часть договора. В нём: дата, адрес, что передали ключей, показания счётчиков цифрами, ссылка на описи и подписи обеих сторон. Такой же акт делаете на обратной передаче, когда жилец уезжает. Он и закрывает вопрос с депозитом.

Как расстаться с жильцом: что можете вы и что только суд

Здесь закон устроен несимметрично, и знать это лучше до подписания.

Жилец вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив вас письменно за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Собственник такого права не имеет: расторжение по требованию наймодателя идёт в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Основания перечислены: невнесение платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме - более двух раз после установленной договором даты платежа; разрушение или порча квартиры нанимателем либо теми, за кого он отвечает. При этом суд может дать жильцу срок до года на устранение нарушений, а потом ещё до года отсрочки исполнения решения.

Если жилец шумит и портит жизнь соседям, порядок другой: сначала вы предупреждаете его о необходимости устранить нарушение, и только если он продолжает - идёте в суд (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Письменное предупреждение с датой здесь и есть ваша доказательная база.

Практический вывод один: главный инструмент собственника - не выселение, а короткий срок договора. Одиннадцать месяцев заканчиваются, и вы просто не продлеваете. Без суда и нервов. Поэтому в договоре важнее всего дата окончания и аккуратный депозит, а грозные пункты про штрафы - декорация.

Что будет, если не платить налог совсем

Соседи тут обычно ни при чём. Налоговая узнаёт о сдаче из переводов, из обращений самих жильцов при спорах, из данных Росреестра, если договор регистрировали, и из заявлений на вычет, где жильцы указывают адрес. Сценарий «никто не узнает» рассчитан на то, что жилец всегда будет доволен.

Если доход не задекларирован, складывается три суммы. Сам налог за прошедшие годы. Штраф 20 % от неуплаченного, а при доказанном умысле 40 % (ст. 122 НК РФ). И штраф за несданную декларацию: 5 % от суммы налога за каждый полный или неполный месяц опоздания, но не более 30 % и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ). Сверху пени за каждый день просрочки.

Про уголовную статью в интернете пишут охотно, но порог там высокий: крупным размером считается сумма налогов свыше 2,7 млн рублей за три финансовых года подряд (п. 2 ст. 198 УК РФ). С одной квартиры за 45 тысяч в месяц НДФЛ - 70 200 рублей в год, то есть за три года чуть больше 210 тысяч. В порог это не попадает. Пугаться стоит другого: трёх лет доначислений со штрафами - при официальных 4 % экономия от «серой» сдачи просто не окупается.

Такой календарь удобно перенести в напоминания телефона: чек в день платежа, налог к 28-му числу. Все три цифры в ответе - ставка, срок и итог за год - сверьте с тем, что написано выше в таблице.

• Срок в договоре - 11 месяцев, дата окончания написана цифрами.
• Преимущественного права нанимателя на новый срок в тексте нет.
• Перечислены все, кто будет жить в квартире.
• Написано, как и когда может расти плата.
• Депозит описан словами: что покрывает, когда возвращается.
• Запрет пересдавать квартиру третьим лицам стоит отдельным пунктом.
• Коммунальные услуги и показания счётчиков на день заселения зафиксированы.
• Опись имущества подписана как приложение, фото каждой комнаты сделаны в тот же день.
• Акт приёма-передачи подписан в двух экземплярах.
• Статус самозанятого оформлен до первого платежа, чек сформирован, 28-е число в напоминаниях.

Если квартиру вы ещё только покупаете - разбор как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно, там те же семь шагов, но со стороны покупателя. Про возврат налога за купленное жильё - налоговый вычет за квартиру. Объявление о сдаче удобно собирать по разбору нейросеть для Авито. А чтобы нейросеть реже выдумывала номера статей и сроки, посмотрите бесплатный гайд «Промпт истины: как отучить чат выдумывать».

Можно ли сдавать квартиру без договора?

Закон требует письменной формы: договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Без бумаги вы не докажете ни размер платы, ни состав имущества, ни то, на какой срок человек заселялся. Налог начисляется всё равно.

Почему договор делают на 11 месяцев?

Из-за двух норм. Обременение по договору найма на срок не менее года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), а договор до одного года считается краткосрочным: к нему не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на новый срок и о вселении временных жильцов (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Одиннадцать месяцев оставляют обе эти нормы в стороне.

Какой налог меньше: НДФЛ или налог самозанятого?

С 45 000 рублей в месяц, то есть 540 000 рублей за год, НДФЛ по ставке 13 % даёт 70 200 рублей (п. 1 ст. 224 НК РФ), а налог на профессиональный доход по ставке 4 % с доходов от физических лиц - 21 600 рублей (п. 1 ст. 10 закона 422-ФЗ). Разница 48 600 рублей в год.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?

Жилую - да. Доходы от аренды и найма жилых помещений прямо выведены из запрета на операции с недвижимостью (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона 422-ФЗ). Нежилое помещение - гараж, кладовая, апартаменты со статусом нежилого - под налог на профессиональный доход не попадает. Лимит дохода - 2,4 млн рублей в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 закона 422-ФЗ).

Можно ли выселить жильца за две недели, если он не платит?

Нет. Наймодатель расторгает договор найма только в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК РФ), в том числе при невнесении платы: более двух раз при краткосрочном найме. Пункт договора про односторонний отказ собственника за 14 дней противоречит этой норме. Сам жилец уйти может: он вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив письменно за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Что будет, если вообще не платить налог со сдачи квартиры?

Доначислят налог, добавят штраф 20 % от неуплаченной суммы, а при умысле 40 % (ст. 122 НК РФ), и отдельно штраф за несданную декларацию: 5 % от суммы за каждый месяц, не более 30 % и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ). Уголовная статья начинается с 2,7 млн рублей неуплаченных налогов за три финансовых года (п. 2 ст. 198 УК РФ), то есть одна квартира в этот порог не попадает.