Вычет за квартиру: 260 тысяч каждому из супругов и до 390 за проценты

Сколько вернут за квартиру на самом деле: два лимита и одна граница

Имущественный вычет - это ваш же налог, который вам вернули. Работает он по статье 220 Налогового кодекса и состоит из двух частей. Первая - расходы на само жильё: квартира, комната, дом, доля, участок под дом. Из них к вычету принимают не больше 2 000 000 ₽, то есть на руки максимум 260 000 ₽. Квартира за 3 200 000 ₽ и квартира за 9 000 000 ₽ дают одинаковые 260 000 ₽ одному покупателю. Если жильё стоило меньше двух миллионов, остаток лимита не пропадает: его добирают при следующей покупке.

Вторая часть - проценты по ипотеке. Здесь считают проценты, которые вы реально заплатили банку, - сумма кредита не участвует - и берут их в пределах 3 000 000 ₽. Максимум на руки - 390 000 ₽, но набрать его удаётся только за много лет и при дорогом кредите. В отличие от первой части, этот вычет дают по одному кредитному договору за всю жизнь, и если за срок ипотеки процентов вышло меньше трёх миллионов, разница сгорает.

И главная граница: за год вам вернут не больше, чем с вас удержали НДФЛ за этот же год. Зарплата 60 000 ₽ в месяц - это 93 600 ₽ налога в год. Значит, 260 000 ₽ за квартиру придут не разом, а за три года: 93 600, 93 600 и 72 800 ₽. Ничего не теряется, просто растягивается. Все цифры в статье посчитаны для ставки 13 %, то есть для дохода до 2 400 000 ₽ в год. Если зарабатываете больше, часть налога удержана по 15 %, и возврат считают по ступеням шкалы - итог будет отличаться.

Ещё два уточнения. В новостройке без отделки чеки за материалы и ремонт добавляют в те же 2 000 000 ₽ - если в договоре написано, что квартира передаётся без отделки. И право на вычет возникает не в день оплаты: по договору долевого участия - с года подписания акта приёма-передачи, на вторичном рынке - с года регистрации собственности в Росреестре.

Почему у супругов вычет двойной, даже если квартира оформлена на одного

Жильё, купленное в браке, - общая совместная собственность (статья 34 Семейного кодекса), и неважно, чьё имя стоит в выписке из Росреестра и кто заёмщик по кредиту. Поэтому право на вычет есть у обоих, и у каждого свой лимит 2 000 000 ₽. Квартира за 6 400 000 ₽ даёт семье базу 4 000 000 ₽ и 520 000 ₽ к возврату, а не 260 000 ₽, как думают многие.

Если квартира дешевле четырёх миллионов, расходы делят между собой заявлением о распределении. За 3 000 000 ₽ можно записать 2 000 000 ₽ на того, у кого зарплата выше, и 1 000 000 ₽ на второго - у него сохранится остаток 1 000 000 ₽ на будущую покупку. Это заявление по расходам на покупку подают один раз, и переиграть пропорцию потом нельзя, так что считайте заранее. С процентами по ипотеке мягче: у каждого из супругов свой лимит 3 000 000 ₽, а пропорцию по процентам налоговая разрешает переписывать каждый год. Это значит, что проценты можно отдать тому, у кого в этом году больше налога, а через год поменять.

Нейросеть здесь пригодится как секретарь: заявление о распределении пишется в свободной форме, но в нём должны быть все реквизиты, и ошибка в них - лишняя поездка в налоговую.

В ответ придёт готовый текст на одну страницу. Проверьте, что суммы в нём сходятся с договором, что оба супруга указаны как заявители, и что проценты вынесены отдельным пунктом - иначе налоговая посчитает, что по процентам вы ничего не распределяли. Фамилии, паспорта и номера договоров вписывайте руками уже в файл, а не в чат.

Что посчитала бесплатная нейросеть по нашей семье и где ошиблась

Я собрал семью с заранее известным ответом и отдал её гостевому ГигаЧату - без регистрации, как сделает человек с телефона. Муж и жена, брак с 2009 года, в марте 2024-го купили квартиру за 6 400 000 ₽, оформили на мужа. Взнос 1 900 000 ₽ свои, ипотека 4 500 000 ₽ на 20 лет. Процентов заплатили 380 000 ₽ за 2024 год и 520 000 ₽ за 2025-й. Зарплата мужа 125 000 ₽ в месяц, НДФЛ 195 000 ₽ в год; у жены 40 000 ₽ и 62 400 ₽ налога. Вычетов раньше не получали. Вопрос: сколько вернут за 2024 и 2025 годы и что останется.

Правильный ответ такой. У каждого база 2 000 000 ₽, у каждого потолок 260 000 ₽. Муж за 2024 год получает весь свой налог, 195 000 ₽, от базы остаётся 65 000 ₽. За 2025-й он добирает эти 65 000 ₽ и заявляет проценты за оба года разом: 900 000 ₽ × 13 % = 117 000 ₽. Итого за 2025 год 182 000 ₽ - в его 195 000 ₽ налога помещается. Жена получает по 62 400 ₽ за каждый год, и у неё остаётся 135 200 ₽ ещё на два с небольшим года. Семья за два года возвращает 501 800 ₽, лимит по процентам у мужа выбран на 900 000 ₽ из 3 000 000 ₽.

Что ответила машина. За 2024 год - идеально: совместная собственность по статье 34 Семейного кодекса, по 2 000 000 ₽ каждому, мужу 195 000 ₽, жене 62 400 ₽, и даже правильный совет сначала выбирать базу, а проценты оставить на потом. Дальше начались ошибки, и они разнонаправленные.

Потом я попросил её проверить свой расчёт как инспектор камеральной проверки. Право жены она подтвердила верно, со ссылками на статьи 256 ГК и 34 СК, и правильно ответила, что проценты прошлых лет можно заявить позже, а неиспользованный остаток из 3 000 000 ₽ на другую ипотеку не переносится. Перебор у жены заметила и срезала до 62 400 ₽. Но недобор у мужа не увидела: оставила ему 113 100 ₽ вместо 182 000 ₽, а в объяснении появились числа вроде «150 000 - 48 923 = 101 077», которых нет ни в задаче, ни в законе. После самопроверки семья получила 432 900 ₽ - теперь на 68 900 ₽ меньше правды. Первый ответ завышал, второй занижал, и оба звучали одинаково уверенно.

Структуру закона машина держит: кто имеет право, какие лимиты, что переносится. Арифметику двух человек за два года - нет. Поэтому её ответ годится как черновик, где вы сами сверяете три строки: возврат за год не больше НДФЛ, проценты за все годы учтены, база у каждого не больше 2 000 000 ₽. Три проверки занимают пять минут и защищают от обеих ошибок разом.

Как заявить проценты по ипотеке, чтобы не потерять ни рубля

С процентами три правила, и все три машина в прогоне так или иначе задела. Первое: по процентам вычет дают по одному кредитному договору за жизнь. Если вы уже получали возврат по процентам за прошлую ипотеку, по новой его не будет - даже если лимит 3 000 000 ₽ не выбран. Поэтому при небольшом первом кредите иногда выгоднее проценты по нему не заявлять вовсе и приберечь право для крупной ипотеки. Второе: проценты можно копить. Не заявили в 2024-м - заявите в 2026-м за все годы сразу, справка банка с разбивкой по годам это подтвердит. Третье: порядок. Сначала выбирайте базу 2 000 000 ₽, потом проценты. Сумма от этого не меняется, но пока база не выбрана, проценты только запутывают декларацию.

Рефинансирование права не отнимает, если в новом кредитном договоре написано, что он выдан на погашение прежней ипотеки. Проценты по старому и новому договору складываются в один лимит. А вот потребительский кредит «на любые цели», даже если вы потратили его на квартиру, к вычету не принимают: в договоре должно стоять целевое назначение - покупка жилья.

Справку об уплаченных процентах банк выдаёт в приложении за минуту, и это единственный документ по процентам, который просит налоговая. Заказывайте её за каждый год отдельно или одну с разбивкой - главное, чтобы годы не слипались в одну сумму.

Как получить вычет за квартиру: шесть шагов в личном кабинете

1. Шаг 1. Зайдите в личный кабинет на nalog.gov.ruВход через Госуслуги. В кабинете уже лежат ваши справки о доходах от работодателя - там видно, сколько НДФЛ удержано за каждый год. Это и есть ваш потолок возврата за год, запишите его.
2. Шаг 2. Проверьте, нет ли предзаполненного заявленияС 2021 года банки передают в налоговую данные о покупке жилья и уплаченных процентах. Если ваш банк участвует, до 20 марта в кабинете появляется готовое заявление: проверяете реквизиты счёта, подписываете электронной подписью из кабинета - и всё. Декларация не нужна.
3. Шаг 3. Заявления нет - заполняйте 3-НДФЛ через мастерВ кабинете есть пошаговый мастер: доходы подтягиваются сами, вы выбираете имущественный вычет, вписываете объект, стоимость, свои расходы и проценты по справке банка. Супруги подают каждый свою декларацию и прикладывают одно и то же заявление о распределении.
4. Шаг 4. Соберите документы под свою ситуациюДоговор купли-продажи или долевого участия, акт приёма-передачи или выписка из ЕГРН, платёжные документы, кредитный договор, справка банка о процентах, свидетельство о браке и заявление о распределении для супругов. Список под свою ситуацию удобно попросить у нейросети - запрос ниже.
5. Шаг 5. Отправьте и ждите проверкуПо декларации камеральная проверка идёт до трёх месяцев, потом до месяца на перевод денег. По упрощённому заявлению - до 30 дней проверки и до 15 дней на возврат. Статус виден в кабинете, ходить никуда не нужно.
6. Шаг 6. Повторяйте каждый год до конца остаткаЕсли налога за год не хватило на весь вычет, в следующем году подаёте снова - на остаток. За прошлые годы можно заявить не больше трёх: в 2026-м это 2023, 2024 и 2025 годы, на каждый год отдельная декларация.

В ответ придут два списка и порядок шагов. Сверьте с шагами выше и с тем, что просит мастер в кабинете: если машина требует документ, которого в мастере нет, - это лишнее. Если мастер просит то, чего нет в списке, - машина его пропустила, берите по мастеру.

Как получить деньги в этом году, а не в следующем: вычет через работодателя

Ждать декабря не обязательно. Купили квартиру в феврале - в марте подаёте в кабинете заявление о подтверждении права на вычет. Налоговая рассматривает его до 30 дней и сама отправляет уведомление вашему работодателю: с 2022 года вы ничего никуда не носите. Бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты, и по сложившейся практике возвращает налог, удержанный с января этого года. Зарплата 125 000 ₽ в месяц становится 141 000 ₽ на руки - пока не выберется весь вычет или не кончится год.

Выгоднее декларации это тем, у кого зарплата большая и вычет уйдёт за год-полтора: деньги приходят ежемесячно, а не одним переводом через полгода. Тем, кто меняет работу, - наоборот, проще декларацией: уведомление выдаётся на конкретного работодателя, и у нового придётся получать заново. Пропорцию между супругами это не меняет: заявление о распределении подаётся один раз в любом случае.

Что делать пенсионеру: вычет за три года назад

Обычно вычет двигается только вперёд: не хватило налога в этом году - добираете в следующем. Для пенсионеров пункт 10 статьи 220 делает исключение: остаток можно перенести на три года, предшествующих году покупки. Мама вышла на пенсию в 2024-м, в 2025-м купила квартиру за 3 000 000 ₽ и больше не работает. В 2025 году налога у неё нет, зато он был в 2022, 2023 и 2024 годах - и за эти три года ей вернут удержанный НДФЛ в пределах 260 000 ₽. Подаётся по декларации за каждый из трёх лет, начиная с самого раннего.

Работающий пенсионер получает и вперёд, и назад: за год покупки по текущему налогу, а остаток - за три предыдущих. Единственное, о чём здесь спотыкаются: три года считают от года, в котором образовался остаток, поэтому тянуть с подачей не стоит - каждый год промедления отрезает один год назад.

Купили жильё до 2014 года: что можно добрать, а что уже нет

До 2014 года вычет давали один раз в жизни по одному объекту, и остаток лимита на другое жильё не переносился. Правило «добирайте до 2 000 000 ₽ на следующей покупке» действует только для жилья, купленного с 1 января 2014 года. Купили комнату в 2007-м за 1 200 000 ₽ и получили 156 000 ₽ - остальные 104 000 ₽ по новой квартире уже не добрать. Но одно право осталось: если по старому объекту вы не заявляли проценты (или их не было - покупали за свои), вычет по процентам новой ипотеки вам положен, и лимит 3 000 000 ₽ ваш целиком. Налоговая подтверждала это письменно ещё в 2015 году.

Эти три ситуации - старая комната, мама на пенсии и вычет через работодателя - я отдал той же машине во втором чате, уже без цифр, только на знание правил. И здесь она отработала чисто: добрать базу по комнате 2007 года нельзя, а проценты по новой ипотеке можно, с верной ссылкой на закон 212-ФЗ; маме положены 2022, 2023 и 2024 годы по пункту 10 статьи 220; уведомление работодателю отправляет сама налоговая, и налог с января пересчитают. Единственная оговорка - «или выдаёт вам для передачи» - из правил до 2022 года. Вывод тот же, что и выше: правила она знает, считать за двоих не умеет. Спрашивайте её «как устроено», а «сколько мне вернут» считайте сами по трём строкам из прогона.

• Потолок за год записан: сумма НДФЛ из справки о доходах в личном кабинете.
• База у каждого из супругов не больше 2 000 000 ₽, при квартире дешевле 4 000 000 ₽ - заявление о распределении посчитано заранее.
• Проценты - только по одному кредиту за жизнь; решено, стоит ли заявлять их по этой ипотеке или беречь право.
• Справка банка о процентах заказана с разбивкой по годам.
• Предзаполненное заявление в кабинете проверено до 20 марта; его нет - декларация через мастер.
• Год возникновения права сверен: акт приёма-передачи для ДДУ, регистрация в Росреестре для вторички.
• Маткапитал и субсидии из расходов вычтены.
• Расчёт нейросети сверен по трём строкам: возврат за год не больше НДФЛ, проценты за все годы учтены, база в рублях расходов.
• Пенсионер - три года назад от года остатка, декларации на каждый год.
• Нужны деньги сейчас - заявление о подтверждении права, уведомление придёт работодателю само.

Если вычетов у вас несколько, сначала прочитайте, в каком порядке заявлять лечение, учёбу и квартиру, чтобы социальные не сгорели. Возвращённые деньги удобно сразу разложить по таблице - как вести семейный бюджет с нейросетью. Пенсионерам пригодится разбор расчёта пенсии, а тем, кого удивили уверенные ошибки машины, - почему нейросети выдумывают и как это ловить. Приём «заставить машину считать в рублях, а не в процентах» показан в бесплатном гайде про кэшбэк в рублях. Перед самой покупкой стоит заглянуть сюда - подробный разбор. Если ту же квартиру вы сдаёте, налог считается иначе: подробный разбор.

За сколько прошлых лет можно вернуть вычет за квартиру?

Декларацию принимают за три предыдущих года: в 2026 году это 2023, 2024 и 2025 годы, на каждый год своя декларация. Само право не сгорает: купили давно и ничего не заявляли - начинайте сейчас, но налог вернут только за три последних года. Пенсионеры дополнительно переносят остаток на три года, предшествующих году покупки.

Можно ли получить вычет за квартиру второй раз?

Если первое жильё куплено в 2014 году или позже и лимит 2 000 000 ₽ выбран не полностью, остаток добирают при следующей покупке. Если первый вычет получен за жильё, купленное до 2014 года, остаток на новый объект не переносится. По процентам вычет дают только по одному кредиту за жизнь.

Когда возникает право на вычет, если дом ещё строится?

По договору долевого участия - с года, когда подписан акт приёма-передачи, а не с года оплаты. На вторичном рынке - с года регистрации права в Росреестре. Проценты, уплаченные банку до акта, не пропадают: их заявляют, когда право возникло.

Дают ли вычет, если часть квартиры оплачена материнским капиталом?

Считают только с ваших денег. Квартира за 2 500 000 ₽, из которых 630 000 ₽ - материнский капитал, даёт базу 1 870 000 ₽ и 243 100 ₽ к возврату на двоих супругов по заявлению о распределении. Субсидии и деньги работодателя вычитают так же.

Сколько ждать денег после подачи?

По предзаполненному заявлению - до 30 дней проверки и ещё до 15 дней на перевод. По декларации 3-НДФЛ камеральная проверка идёт до трёх месяцев, потом до месяца на возврат. На практике часто быстрее, но планировать стоит по этим срокам.

Нужно ли успеть подать декларацию на вычет до 30 апреля?

Нет. Срок 30 апреля - для тех, кто обязан отчитаться о доходах: продал имущество, сдавал жильё, получил подарок не от родственника. Декларацию только ради вычета подают в любой день года.